2010.01.11.
Rémálom lehet az ingatlanadó első éve
 Forás: Ingatlan.com
2010. január elsején lép hatályba a vagyonadó. Ki mennyit fog fizetni? Kik kaphatnak adófelfüggesztést? Kik nem adóznak? Honnan tudjuk meg egy lakás valódi forgalmi értékét? Mi a különbség a számított és a forgalmi érték között? Miféle alkotmányossági aggályokat vet fel a törvény? Stotz Gyula okleveles nemzetközi adószakértővel veséztük ki a törvényt.
Kik fognak fizetni?
2010. január elsején hatályba lép az ingatlanadóként elhíresült törvény az egyes nagy értékű vagyontárgyakat terhelő adóról, amelyet a 30 millió forintnál nagyobb értékű ingatlanokra, a nagy értékű autókra, vízi és légi járművekre vetnek ki. Az ingatlanadót az adózó három sáv alapján fizeti: 30 millió forintig 0,25 százalék, 30 és 50 millió között 0,35 százalék, míg afelett 0,5 százalék az adó. Nem lesz adóköteles a tulajdonos által lakott 30 millió forintnál nem drágább lakás, és akkor sem kell fizetni, ha ugyan két lakása van valakinek, de a második 15 milliónál nem ér többet. A harmadik lakás minden esetben adóköteles lesz az első forinttól kezdve. Az ingatlanadóra vonatkozó bevallást mindenkinek a rá vonatkozó éves bevallással együtt kell benyújtania: az EVÁ-soknak és egyéni vállalkozóknak február 25., a magánszemélyeknek – és azoknak, akik semmiféle adóbevallás benyújtására nem kötelezettek – május 20. az ingatlanadóra is vonatkozó bevallás határideje. A lakóingatlanok adóztatásánál, a mentesség és kedvezmények megállapításakor nem a tulajdonrész, hanem az egész ingatlan forgalmi értéke a mérvadó. Vagyis, ha hárman azonos tulajdoni arányban birtokolnak egy 66 millió forintot érő ingatlant és életvitelszerűen ott is élnek, hiába kevesebb a tulajdonrészük 30 millió forintnál, ingatlanadót kell fizetniük – a tulajdoni hányaduk szerint.
Kik kérhetnek adófelfüggesztést és kik nem fizetnek?
A 62 év feletti rokkantsági nyugdíjasok és rehabilitációs járadékban részesülők, az álláskereső munkanélküliek (más lakóingatlanban nem lehet 25 %-nál nagyobb tulajdoni hányaduk), a kiskorú örökösök adófelfüggesztést kaphatnak, nem kell fizetniük, viszont az ingatlan tulaj-doni lapján feljegyzik az adó összegét évente, tehát a bevallást nem kerülhetik el.
Mentesek az adó alól az állam, az önkormányzat, az egyházak és a szakszervezetek tulajdonában lévő lakó-ingatlanok. A törvény három adóévben mentességet biztosít a jogszabályban műemlékké nyilvánított, vagy önkormányzati rendelet alapján helyi egyedi védelem alatt álló azon lakó-ingatlanra, amelyet 2010. január 1-jét követően jogerőre emelkedett építési engedély alapján felújítanak. Valamint az az adózó, aki háztartásában 3 vagy annál több gyermeket szülőként, nevelőszülőként, örökbefogadó szülőként nevel, a ténylegesen lakóhelyéül szolgáló lakóingatlana után a harmadik és minden további gyermekenként az adóját 15 %-kal csökkentheti.
A forgalmi érték kálváriája
Bevallást akkor kell tenni, ha a lakás számított értéke eléri a 30 millió forintot, de fizetni csak akkor kell, ha a forgalmi érték is meghaladja a 30 millió forintot. A számított érték az alapterület és a törvény mellékletében megadott négyzetméterárakkal felszorzott összeg, amelyet több tényezővel kell korrigálni. A forgalmi érték viszont a valós piaci árat mutatja, vagyis ha holnap eladnánk a lakásunkat, akkor mennyit kaphatnánk érte. „A forgalmi érték meghatározására irányuló pontos definíció és objektív számítási rendszer hiányára vonatkozóan a tör-vényt már eddig is több kritika érte. Az ingatlanok forgalmi értékének meghatározását az illetéktörvény tartalmazza. Ugyanakkor a lakóingatlan-adóval kapcsolatos szabályozás nem hívja fel háttérnormaként az illetéktörvényt, illetőleg kizárólag az adófelfüggesztés kérdéskörében teszi ezt, és nem az ingatlan, hanem a vagyoni értékű jog értékének meghatározásában” – világít rá az ellentmondásokra Stotz Gyula okleveles nemzetközi adószakértő.
Túléli-e a törvény az alkotmányosság próbáját?
A törvény több eleme felveti az alkotmányellenesség gyanúját. Kérdésesnek látszik az adóalap számításának és bevallásának előírása, a nagycsaládosokra vonatkozó rendelkezései és az adófelfüggesztés szabályozása – írja Szabó Máté, az állampolgári jogok országgyűlési biztosának alkotmánybírósági beadványában. „A forgalmi értékre vonatkozóan visszakanyarodhatunk az alkotmányossági problémákhoz, ugyanis teljesen nyilvánvaló, hogy sem a törvény, sem az ahhoz kapcsolódó kormányrendelet nem ad objektív mércét a tényleges forgalmi érték megállapításához, ez azonban mindkét jogalkalmazó oldal problémája lesz, hiszen éppúgy csak becsült forgalmi értéket tud meghatározni az adóhatóság, ahogy a magánszemély is” – folytatja Stotz Gyula.
Mire jó a kalkulátor?
A 242/2009. számú kormányrendelet szerint az APEH honlapján várhatóan december közepétől hivatalos ingatlanadó-kalkulátor áll az állampolgárok rendelkezésére. Az APEH értékelése senkit nem kötelez majd. A kalkulátor egy becsült forgalmi értéket ad az ingatlanról, amely érték később igazolásként szolgál az esetleges jogvitákban. Bár a vagyonadó-kalkulátor a számított érték megállapításához szükséges adatokat kéri majd be az adózótól, azt ígérik, hogy az adóhatóság illetékezési gyakorlata során keletkezett forgalmi érték-adatbázist veszi alapul. Vagyis a kalkulátor a piaci értéket legjobban közelítő eredményt ad. De vajon a gazdasági válság közepén, amikor alig mozog az ingatlanpiac, mi lehet egy lakás reális forgalmi értéke? Az illeték- és adófizetési kötelezettség miatt ráadásul a szerződő felek sokszor a valóságtól eltérő összeget szerepeltetnek az adásvételi szerződésben, emiatt az adóhatóság adatbázisa erősen torz tendenciákat mutathat.
Az Apeh is bizonytalan?
A lakóingatlanok adóját bevezető törvény, valamint az ezzel összefüggésben alkotott kormányrendelet, továbbá az adózás rendjéről szóló törvény a forgalmi érték körében több fogalmat is használ: forgalmi érték, tényleges forgalmi érték, becsült forgalmi érték. „Ha egy ingatlannak ugyanazon hatóság részéről többféle forgalmi érték meghatározása is felmerülhet, az biztosan nem a jogbiztonság jele, hanem egyenesen vásári hangulatot idéz. Nem ad objektív mércét, így a jelenlegi megfogalmazás a jogalkalmazási gyakorlatban jogvitákra vezet majd, hiszen az adóalanyok az esetlegesen évtizedekkel korábban megszerzett ingatlanuk forgalmi értékét nem tudják egzakt módon meghatározni. Amennyiben az adóalany korrekt adat-szolgáltatása ellenére a hatóság által meghatározott becsült értékről kiderülne – tegyük fel, ugyanezen hatóság ellenőrzési eljárása során –, hogy az nem felel meg a tényleges forgalmi értéknek, úgy az adóalanyt nem terheli az adóbírság és a késedelmi pótlék megfizetése. Jogos a kérdés, hogyha az adóhivatal nem tud garanciát vállalni saját számításáért, az adóalany ho-gyan tudná meghatározni a tényleges forgalmi értéket?”
Haszonélvezeti jog és tulajdonjog
A vagyonadót a lakás tulajdonosa vagy elsőként a vagyoni értékű joggal, így pl. a haszonél-vezeti joggal rendelkező fizeti. „A szabályozás figyelmen kívül hagyja azt a tényt, hogy a tulajdonjog és a vagyoni értékű jog alma és a héja. Értékében e két hasznos jószág nem mér-hető össze!” – mondja Stotz Gyula. Az ingatlant terhelő valamely vagyoni értékű jog nem fosztja meg a tulajdonost a forgalmi érték szempontjából oly jelentős és „értékes” rendelkezési jogától. Ráadásul amennyiben a vagyoni értékű jog jogosultján a fizetendő adót behajtani nem lehet, úgy a tulajdonos köteles helytállni. „Az adókedvezmények igénybevételét megalapozó jogosultságok nincsenek összhangban az adófizetésre kötelezettek személyével. Felújítás esetén vajon érvényesíthető-e és mikor az adókedvezmény, amennyiben ugyan a vagyoni értékű jog jogosultja az adókötelezett, de a felújítást, a szokásoknak megfelelően, a tulajdonos végzi el, figyelembe véve azt, hogy a vagyoni értékű jog jogosultjánál végrehajthatatlanná váló adót végül ténylegesen mégis a tulajdonosnak kell megfizetnie?”
Szükség van-e ingatlanadóra?
„Túlfeszíti az adóztatás tolerálható kereteit a vagyoni típusú adók bevezetése az élet olyan területeire, amelyeket jövedelem típusú adókkal már amúgy is túladóztat a Magyar Állam. A vagyonarányos közteherviselés akceptálható érdek. Ne feledkezzünk meg azonban arról, hogy az adott vagyon megszerzéséhez szükséges pénzforrást jövedelem ágon már megadóztatta az állam, majd a pénzből transzformálódott ingatlanvagyonra illeték-ágon további közterhet vetett ki. A vagyonban foglalt értéknek esetünkben nem a keletkezését, nem is a forgalomba kerülését, hanem a puszta statikus létét terheli az új adó. Ebben a kontextusban nehezen értelmezhető a vagyonarányos közteherviselés fogalma.
|
|
|
|
