2009.06.24.
Ismét ránk köszönthet a garzonlakások korszaka?
 Forrás:Portfolio.hu
Milyen lakást vegyünk, ha néhány éven belül akár némi haszonnal, de semmiképp nem ráfizetéssel szeretnénk továbbadni rajta? Ennek a kérdésnek a megválaszolásában alapvetően nagy jelentőséggel bír, hogy vajon milyenek lesznek a lakásigények a jövőben.
Számos vélemény látott napvilágot arra vonatkozóan, hogy ismét a kislakások felé fordulhatnak az emberek, de tényleg visszatérhet a "garzon" lakások korszaka, s a korábban 1,5-2,5 szobás lakások helyett, egy szobásba kényszerülhetünk?
A "garzon" korszak, és ami utána jött
A 2000-es évek előtt illetve elején a "garzon" lakások élték virágkorukat. A kereslet az egyszobás kis ingatlanok iránt elsősorban az újépítésű lakások megjelenésével párhuzamosan indult növekedésnek. Véget ért a panelépítési hullám, s a költözni vágyók választhattak az relatíve olcsóbb használt, illetve a drága új lakások között. Ráadásul talán divathullámról is beszélhetünk, a vásárlókat egyszerűen vonzotta a még frissen vakolt falak illata, egyszerűen ki akarták próbálni, hogy milyen egy új. Ezek árait természetesen azonban csak nehezen tudták megfizetni a legtöbben, így inkább kompromisszumként a kisebb alapterületűek vásárlása mellett döntöttek. Ugyanakkor ezek a garzonlakások nem feltétlenül voltak azért annyira kicsik, alapterületek általában több volt, mint 30 négyzetméter, és több esetben is inkább a 40-hez közelített. Mivel nagy volt az igény az egyszobás lakások iránt, a befektetési célból vásárolók, vagy legalábbis az ilyen tényezőket figyelembe vevők is kedvelték ezt a kategóriát, hiszen a későbbiekben reményeik szerint jó áron lehetett értékesíteni. A lakásfejlesztők a trendeket követve projektjeikben nagy arányban képviseltették a kislakásokat. Ez egyébként a mai piacon szinte azonnal szembe is tűnik, elég megnéznünk, egy még az újlakás építési hullám elején épült házat, amelyben rengeteg egyszobás lakással találkozhatunk.
Aztán szép lassan ez a keresleti struktúra megváltozott, köszönhetően az egyre kedvezőbb lakáshoz jutási feltételeknek. Elindult a támogatott hitelprogram, majd pedig megjelentek a szintén alacsony törlesztőrészleteket biztosító devizahitelek, amelyek sokak számára nyitották meg az utat egy nagyobb alapterületű lakásvásárlás irányába. Aki korábban még beérte volna az egy szobával, inkább az egy plusz fél szobát választotta. S végül így lépegettünk szépen felfelé. Hiszen egy fiatal pár az adott ingatlan megvásárlásakor már nem csupán rövid távra tekintetett előre, hanem olyan lakást kívánt megszerezni, amelyben akár gyermekeit is hosszabb távon nevelheti. Így vált az elmúlt időszak legkedveltebb lakástípusává a kettő, vagy kettő plusz félszobás ingatlan. Ráadásul egy másik trend is kibontakozott, ez pedig az egyre tágasabb lakások megjelenését hozta, a szobák egyre nagyobbak lettek, egy 70 négyzetméteres ingatlanba már két fürdő is befért, de külön gardrób is kialakításra került. Emellett pedig fokozatosan nőtt az igény a nagyobb lakások iránt is, kelendőek voltak az egyes lakóprojektek legfelső emeletén található, hatalmas teraszokkal rendelkező akár 100 négyzetméternél is nagyobb alapterülettel rendelkező penthouse lakások.
Aztán 2008 őszén megérkezett hazánkba is a világon végig söprő gazdasági és pénzügyi válság, melynek következtében a lakáspiac egy óriásit fékezett. A szigorúbb hitelfeltételek, és a megemelkedett törlesztő részletek hatására a kereslet drasztikusan visszaesett, a korábban vásárlást tervezők inkább elhalasztották döntéseiket. Az elmúlt fél évben a helyzet keveset változott, bár vannak, akik visszatértek a piacra, ám az eladási adatokat nézve számuk mindig elég kevés. A lakásvásárlási feltételek a régi időket idézik, így nem csoda, hogy több elemzés jelent meg arra vonatkozóan, hogy azok, akik jelenleg lakást, elsősorban újlakást szeretnének vásárolni, inkább a kisebbeket részesítik előnyben, s a korábbi években tapasztalható lakásméret növekedési trend megfordul, ismét beköszönhet a kislakások, akár garzonlakások korszaka.
Visszajöhet ismét a régi divat?
A kis, garzonlakások beköszöntő reneszánszának ellent mond a megkérdezett szakértők véleménye. A Cordia vezérigazgatója Földi Tibor például kiemelte, hogy mivel a válság váratlanul érte a magyar lakáspiacot, ezért a rá adott reakciók is hirtelen zajlottak le, s így ezekből nem lehet messzemenő következtetéseket levonni. Az élet és a gazdaság minden területén ma a takarékosság a jelszó, ez azonban nem jelenti, azt, hogy a jövőben kisebb lakásokat választanák a vásárlók. Az elmúlt félév tapasztalataiból csak óvatosan lehet a következő félév vonatkozásában bármit kijelenteni. Egyelőre a vásárlókra az a jellemző, hogy inkább elhalasztják döntéseiket, de a kisebb lakások választása nem nevezhető tendenciózusnak.
Ugyancsak ezt erősített meg Murányi Ákos is, a Duna House elemzője, aki hangsúlyozta, a lakásvásárlás mellett döntők akár 20-25 évre vesznek meg egy adott ingatlant, így az egyszobások esetükben nem jelentenek vonzó alternatívát, minimum az egy plusz félszobásat keresik. Az előzőekhez hasonló véleményen volt Dr. Kerényi Gyula is, a Pesti Házak Zrt. vezérigazgatója, aki elmondta, hogy a csökkenő támogatások következtében a logika azt sugallja, hogy a jövőben a kisebb, olcsóbb lakások válnak keresetté, ugyanakkor véleménye az, hogy a stúdiólakások korszaka nem jön ismét vissza. A vásárlók elsősorban egy adott összegből, a lehető legtöbb szobaszámot igyekeznek majd elérni, s valószínűtlennek tartja, hogy egy 1,5-2 szobás lakásigénnyel rendelkező vevő megelégedjen egy egyszobás lakással. Vélhetően akkor inkább a használt lakások irányába fordulnak, vagy elhalasztják a vásárlásokat.
Földi Tibor elmondta, az elmúlt két év során egy olyan trend bontakozott ki, melynek során a garzonlakások helyett az 1,5-2 szobás lakások váltak keresetté, s ez a tendencia a válság hatására sem valószínű, hogy ellenkező irányba csap át, s visszatérnénk a garzonlakások korszakához. Egyelőre a mai piacon tapasztalható egy erős kereslet stop, ez azonban nem jelenti azt, hogy nincs igény az újlakások iránt. Az így felhalmozódó elhalasztott vásárlások várhatóan 2010 második felében fognak tömegesen megjelenni a piacon.
A penthouse lakások eladhatóságát illetően kiemelte, hogy ezek értékesítése elsősorban ott jelenthet problémát, ahol egy adott kerülethez, vagy területhez képest felülpozícionált lakások kerültek kialakításra. Ezeket csak nagyon nagy árkedvezménnyel lehetne jelenleg eladni, így elképzelhető, hogy vannak, akik a feldarabolásuk mellett döntenek, jellemzően ugyanis a 20 millió forintnál olcsóbb ingatlanok a likvidebbek. Ma egyébként, mint a Cordia vezére elmondta, a szélsőségek jellemzik a lakáspiacot, keresik a nagyon olcsó használt lakásokat, illetve a drágább, 50 milliós, minőségi ingatlanokat. Ez azonban nem jelenti azt, hogy penthouse lakást vásárolnak. Elképzelhető, hogy a választás inkább a Normafa egy szép használt ingatlanára esik, mondjuk egy XIII. kerületi, 60 lakásos társasház penthouse-a helyett.
Murányi Ákos hangsúlyozta, előfordulhat, hogy a korábban legkeresettebbnek számító két és fél szoba helyett hajlandóak kevesebbel is beérni a vásárlók, de véleménye szerint továbbra is az 50-65 négyzetméteres lakás tekinthetők majd a legnépszerűbb lakásméretnek. Ráadásul elmondása szerint, nem is annyira a lakások szoba száma számít, mindinkább az alapterület, de azért nem valószínű, hogy a fejlesztők körében visszajön a túlzsúfolt lakásépítés korszaka. Ráadásul a jelenlegi trendek sem egyértelműen azt mutatják, hogy igény inkább csak a kisebb lakásokra lenne. A lakások fogyási sebessége inkább attól függ, hogy hol helyezkedik el az.
|
|
|
|
