2009.05.14.
Az ingatlanadó várható hatásai
 Forrás: Portfolio.hu
Tegnap napvilágot láttak az ingatlanadóra szóló összegszerű elképzelések. A lakások esetében sávos rendszer, elviselhető kulcsok formájában jelentkezik az ingatlanadó, miközben minden más ingatlan esetében 1%-os kulcsról szólnak az első kormányzati tervek. Összeomlik-e a lakáspiac? Mi lesz a telkekkel, irodákkal, garázsokkal? - teszi fel a kérdést a portfolio.hu.
Az ingatlanadó elméleti lakáspiaci hatásai:
- A nagy, rosszabb állapotú családi házak felöl a kereslet elmozdulhat a kisebb, de minőségi lakások felé;
- Bár a végleges értékbecslési paramétereket nem ismerjük, világosan látszik, hogy a kedvezőbb (alacsonyabb) értékzónába kerülő, ugyanakkor minden más paraméter szerint jó lakások iránt megnő a kereslet (a luxusadónál volt egy olyan anomália, hogy a miniszterelnökök által kedvelt utcák kedvezőbb sávba estek, mint a szomszédos területek);
- A szerencsétlen értékzónába kerülő, nagy területű családi házak, lakások területén (bár értékbecsléssel lehet korrigálni az értéken) megszűnik a kereslet, miközben erős eladói nyomás keletkezik;
- Azon a társadalmi csoportok részéről, akiknek a 80-as évek végén, 90-es évek elején még jól ment, de azóta lecsúsztak, eladói hullám várható;
- Ugyanakkor várható a bérleti piac élénkülése olyan csoportok részéről is, akik korábban tulajdonra törekedtek,
- Az ingatlan mint befektetés szerepe csökkenhet
- Jó üzlet lesz az ingatlan értékbecslés.
Az ingatlanadó hatásait tompítja:
- Az emberek ragaszkodnak a lakásukhoz, a tulajdonhoz, így a folyamatok sokkal lassabban zajlanak le, mint ahogy gondoljuk;
- A szinte biztosan - előbb-utóbb - kormányra kerülő Fidesz egyértelműen kijelentette, eltörli az adót. Erre nem vennénk mérget, de a piacon valószínűleg sokan gondolják, hogy az ingatlanadó bevezetéséhez először az kell, hogy a Bajnai-kormány megérje 2010-et, s fenntartásához az, hogy Fidesz is kiálljon mellette. Ebből a szempontból mókás, hogy 2010 júniusától akarják bevezetni. (Az ingatlanadó viszonylag kevés bevételt hoz, a társadalom nem szereti, gyakorlatilag egyetlen előnye az igazságos adóztatás részleges megvalósítása, viszonylag nem nagy fájdalom az eltörlése, bár kétség kívül igaz, hogy már a Fidesz is fontolgatta bevezetését);
A várható elmozdulások tehát tompábbak lesznek annál, mint ahogy arra sokan számítanak, ugyanakkor a tompaság, azt is jelenti, hogy a hatás időben elhúzódva jelentkezik. Az adófizetők mindenhez alkalmazkodnak, a regisztrációs adóhoz 3 hónap kellett, az ingatlanadóhoz azonban 15-20 év kell.
Az ingatlanadó gyakorlati lakáspiaci hatásai:
- További árcsökkenés lehet a használt (20-40 éves) családi házak piacán
- Ugyanez lesz jellemző a nagy alapterületű lakásokra
- A kisebb, jó minőségű lakások iránt élénkülhet a kereslet
- A kereslet átcsatornázódása miatt a bérleti piac egyes szegmenseinek mélyrepülése megszűnhet, ugyanakkor más szegmensekben új kínálat jön a piacra (senki nem engedheti meg, hogy üresen álljon a lakása). Nagyobb igény lesz rendes bérlakásokra.
Összeomlástól nem kell tartani, ugyanakkor, mint fent is látszik, az új adónak meglesznek az ingatlanpiaci következményei valahol pozitív, valahol negatív előjellel.
Kevesebb figyelem hárul rá, de a jelenlegi közepes kiforrott tervek alapján 1%-os kulccsal adóztatják a telkeket, nyaralókat, garázsokat, és a BEFEKTETÉSI INGATLANOKAT is (irodák, stb...). Az 1%-os kulcs sokkolóan magas. Ezt nem magunktól találtuk ki, ez volt annak az ingatlanadó kerekasztalnak a tanulsága, amelyet a Portfolio.hu szervezett, és amelyen Oszkó Péter is részt vett, akkor még más minőségében. Az 1%-os adónak a mérsékelt lakáspiaci kulcsokkal szemben már hatalmas hatásai lesznek.
Két rendkívül érdekes szegmens van (azon túl, hogy a nyaralók és garázsok iránti kereslet csökkenhet / a nyaralók esetében azonban ne felejtkezzünk meg arról, hogy helyenként itt elég komoly adók voltak) a telekpiac és a befektetési ingatlanpiac.
A telekpiacnak az az érdekessége, hogy semmilyen hozamot nem termel (van néhány hasznosítási lehetőség, de tömegesen nem jellemző). A telek az csak úgy van. A nem túl szakértői megfogalmazással arra próbálunk utalni, hogy egy lakástulajdon feladásának vannak költségei (lakbért kell fizetni, kisebb lakást kell venni, elesünk az eddig kiadott lakás bérleti díjától), addig a telek eladásával semmilyen fájdalom nem éri az eladót, csak nem fizet adót, meg pénzhez jut. Itt érezhető árcsökkentésre számítunk (bár természetesen itt is lesz egy kivárás, hátha Kósa igazat mondott).
A befektetési ingatlanpiac még érdekesebb. Egyértelmű, hogy az irodákat is meg kell adóztatni, különben mindenki irodát, boltot, raktárt csinálna lakásából. Ha az 50 milliós irodaházat megadóztatjuk, akkor meg kell adóztatni az 5 milliárdosat is. Ez is elég egyértelmű.
Azonban arról sem kell megfeledkezni, hogy az ingatlan (irodaházak, plázák, logisztikai központok, hotelek) egy önálló befektetési eszközosztály. Ez az eszközosztály jelenleg válságban van, a piacon jelentős elméleti hozamemelkedés volt, tranzakciók meg nagyon nincsenek. Az összes ingatlan hitellel terhelt, az LTV-k az áresés miatt az egekben. Az 1% adó azonnal kétszámjegyű százalékos veszteséget jelentene az ingatlanok tulajdonosainak, ami teljesen megölné az amúgy is haldokló tranzakciós és fejlesztési piacot.
Az 1%-os adó gyors bevezetése itt hatalmas károkat okozna, nagyobbakat, mint amit bárki el tudna képzelni. Egy kritikus napokat élő szektor most teljesen a padlóra kerülne. Miközben egy szó sem esik arról, hogy csökkentenék ezen ingatlantípusok 10%-os illetékét, amelyet a befektetési ingatlanok esetén a cégesedés miatt, amúgy sem fizet meg senki.
Idézet a két évvel ezelőtti ingatlanadós rendezvényünkről: "Az ingatlanadó bevezetésénél igen fontos szempont, hogy az ingatlanpiacot ne érje sokkszerűen és ne vezessen az ingatlanállomány drasztikus leértékelődéséhez, a nemzetközi befektetői bizalom elvesztéséhez, mondta el a panelbeszélgetés során Tatár Tibor, a Futureal Development Zrt. vezérigazgatója. Szerinte az ingatlanadó bevezetésével egyidőben érdemes lenne az átruházási illeték világviszonylatban kiugróan magas értékét is felülvizsgálni, mely a szereplőket jelenleg arra készteti, hogy cég-adásvétel formájában bonyolítsák le az ingatlantranzakciókat."
Úgy érezzük az 1%-os adómérték még átgondolatlan. Az, hogy 2010 júniusától akarják bevezetni, sokat levon a terv komolyságából. Szóval van még mit csiszolni a rendszeren, mi is nagyon várjuk a végleges szabályozást.
|
|
|
|
