2009.02.18.
Újabb csapás a lakáspiacon - Nem veszik meg a külföldiek a lefoglalózott lakásokat
 Forrás: portfolio.hu
Megrendülni látszik az újlakás piac Budapesten. Miután tavaly 40%-kal esett vissza az értékesített újlakások száma, 2009-ben sokkal szomorúbb év várhat a fejlesztőkre. A legutóbbi fejlemény, hogy a külföldiek tömegesen mondják vissza már lefoglalózott lakásukat, így számos - eredetileg drágán eladott - lakás kerülhet vissza a piacra, amelyek értékesítése gondokat fog okozni még az "ingyen" foglaló elengedésével is. Egyes fejlesztők bajba kerülhetnek, amelyet tetéz az is, hogy nem csak a külföldiek, hanem a magyar vevők háza tájáról is hallhatóak rossz hírek. Információink szerint itt is beindultak a lemondások, s vannak olyan új projektek, ahol havonta egy-egy lakást adnak el. A bankokról még nem is beszéltünk.
AL Holding - GKI szerint 2009 elejéig összesen 255 lakást mondtak le külföldiek Budapesten. Ha ezt a tavaly értékesített ötezer lakáshoz viszonyítjuk (a 100-nál több lakást eladók 2500 darabot értékesítettek), akkor ez nem sok, ugyanakkor a Portfolio.hu információi szerint számos fejlesztő rengeteg olyan lakást nem tekint lemondottnak a birtokba adásig, amelyet az eredeti vevő egyértelműen nem akar megvásárolni. Így a lemondott lakások tényleges mennyisége a fenti számnál lényegesen magasabb lehet, ami a 2009-ben várható pár ezres értékesíthető darabszámból már szignifikáns részt hasít ki.
50-80%-os külföldiek által elkövetett lemondásokról beszél az egyik nagy lakásfejlesztő vezérigazgatója. A szakember szerint ugyanakkor nem csak a külföldiek, hanem a magyarok is tömegesen le akarják mondani lefoglalózott lakásukat. A fejlesztő saját ügyfélkörével elégedett, hiszen a vevőket többnyire meg tudják tartani, ugyanakkor csak aktív kapcsolattartással és segítségnyújtással. Ha nem megyünk az ügyfél után, akkor alapesetben arra kell számítani, hogy lemondja a lakást - hangsúlyozza a fejlesztő. Szerinte a külföldiek lemondása nem maga a probléma, hanem csak egy része annak a problémahalmaznak, ami jelenleg az újlakás piacon jelen van.
Szerencsére nekünk nincsenek külföldi ügyfeleink - hangsúlyozza egy másik fejlesztő. Esetükben inkább a bankokkal van probléma, akik az ügyfeleken kívül - az aláírt hitelszerződés ellenére - magát a projekteket sem szívesen finanszírozzák. Normális banki finanszírozással még elképzelhető, hogy 2000 lakás eladásával elmegyeget az újlakáspiac, ugyanakkor amennyiben a bankok sem segítik elő a lakásvételeket, úgy csendes vég vár a szektorra.
Meg tudja erősíteni a külföldiek által elkövetett lakáslemondásokat egy számottevő lakásmennyiséget külföldön értékesítő lakásügynök. Szerinte a külföldiek lakásvásárlási kedve annyira elment, hogy majdnem az összes ilyen profilú iroda le is húzta a rolót. A szakember a Portfolio.hu-nak elmondta, hogy fejlesztő függő, hogy kinek mekkora kárt okoznak ezek a lemondások. A külföldiek rendszerint drágán vettek lakást, így az eredeti áron az ingatlant nem lehet a magyar vásárlóknak értékesíteni, ugyanakkor a foglaló mértéktől függően maradhatott a fejlesztőnél olyan pénz, amit tovább tud adni az új vevőjének. A külföldiek számára értékesített lakások rendszerint nem a 10-90%-os fizetési ütemezésben mentek el, hanem a magasabb jutalék miatt 25-75%-ban, vagy 30-70%-ban. Fejlesztője válogatja azonban, hogy ki mennyit tud megfogni a már befizetett 25-30%-os összegből, mivel ez rendszerint foglalóra és 1. részletre bomlik. A tranzakciótól visszalépés következtében a foglaló elveszik, de az 1. részlet visszajár, így különösen fontos, hogy a fejlesztőnek konkrétan milyen szerződése van. Azok, akik 10%-os foglalót kértek azok nehezebb helyzetben vannak, mert a 10% zöme elment az értékesítési költségekre, s a maradékot elméletileg vissza kellene adni, amely nem biztos, hogy olyan könnyen megy a mostani finanszírozási környezetben és lelassult eladások mellett, mint korábban.
A külföldiek visszamondása egyébként nem meglepő. Az ír, spanyol, angol befektetők hátországa többé kevésbé összeomlott ingatlanos szemmel (Angliában nincs hatalmas dráma, csak ott a font árfolyama zuhant a mélybe) a kilátások borússá válását súlyosbítja az ott várható recesszió is. A legnagyobb kérdés, hogy a kieső külföldieket sikerül-e pótolni, miközben a magyar vevői kapacitások is lényegesen visszaszorultak.
Egy biztos, hogy 2009 első fele minden szempontból keményebb lesz a lakásfejlesztők számára, mint 2008 volt. A lakásvásárlók számára ugyanakkor pozitív hír, hogy úgy vehetnek kész vagy majdnem kész újlakást, hogy nem a maradékból kell válogatniuk, hanem ismételten a piacra kerülhetnek igazán jó lakások..
|
|
|
|
