2008.10.28.
Ingatlanbefektetés válságos környezetben
 forrás: napi.hu
Hol fektessem be a pénzem? - mostanság ez a kérdés fogalmazódik meg szinte mindenkiben, akinek sikerült felhalmoznia egy kis tőkét. Javaslatunk: még várjon, és ha el tudja magát kötelezni 10-15 évre, akkor irány a lakáspiac. A tőkeerős külföldiek már megérkeztek.
hitel
Befektetési szempontból a végrehajtás előtt álló ingatlanok lehetnek érdekesek. Forgalomképes ingatlan esetén a tulajdonos nem várja meg, amíg elveszik a lakását, inkább diszkontáron értékesíti azt. Ilyen ingatlanok sokszor felbukkannak a közvetítőknél, illetve magánhirdetésekben, ezért érdemes nyitott szemmel járni. Az FHB Bank nemrég indította be értékesítői üzletágát, ahol terveik szerint a bedőlés felé rohanó hitelek mögötti ingatlanokat is kínálnak majd.
Maga a bérleti piac egyébként stabil, a kihasználtság annak ellenére sem csökken, hogy például a belvárosban már több ezer minőségi ingatlan várja a bérlőket. A BPS-nél a kihasználtság például 92 százalékos, párhuzamosan persze a bérleti díjak csökkennek. A minőségi lakások körében leginkább az 1000 és 2000 euró közti árkategóriára van kereslet.
Rovat cikkei
A siker nyitja a tőkeSzlogenből piaci kényszerré vált a fenntarthatóságA BDP készíti a Károlyi mestertervétMég Dubai felett is beborulhat az égGazdára váró kastélyok
FórumHozzászólás a cikkhez
Általában mindenki a saját lovát dicséri. Mielőtt ezt mi is megtennénk, vegyük sorra, hol és milyen lehetőségei vannak a befektetőknek. A részvénypiacon most talán csak az éles szemű "day traderek" tudnak profitot termelni, a különböző alapok, beleértve az ingatlanalapokat is, szolid hozammal, illetve komoly és még komolyabb veszteséggel kecsegtetnek (vegyes alapok, részvényalapok).
Az államkötvény és a bankbetét százalékos mértékben számolva sokat hoz, azonban ha figyelembe vesszük a forint devizapiaci helyzetét, instabil árfolyamát, akkor már egyáltalán nem biztos, hogy a rövid lejáratra adott magas hozamok megérik a befektetést európai, nemzetközi pénzpiaci dimenzióban. A stabilabb devizabetéteknél ugyanakkor a hozamok nem túl magasak.
A lakáspiac is bedugulhat
Mindennek tetejébe teljes a bizonytalanság minden befektetési szegmensben, így az ingatlanpiacon is. Az már biztos, hogy a befektetési ingatlanok piaca bedugult. Habár a vevők lassanként kezdenek ráharapni a csökkenő árakra, újabb projekteket banki forrás híján nem indítanak egyelőre a fejlesztők, a több ütemre osztott fejlesztések teljes átadása késik. A magyar lakáspiaccal kapcsolatban a szakértők szinte egyöntetűen nyugalomra intenek, miközben sok fejlesztő és beruházó is elismeri, korábban nem számítottak arra, hogy a hitelválság ilyen nagy hatással lesz a magyar piacokra.
Ennek tükrében felmerül a kérdés: a magyar lakáspiacot valóban szinte érintetlenül hagyja majd a válság?
Ismerve a magyar eladók mentalitását (inkább tartják, mint hogy olcsón eladnák) és a hazai ingatlanárak valóban reális szintjét, nem valószínű, hogy az átlagárak számottevően csökkennének, azonban lesznek olyan frekventált területek, ahol a főleg külföldi befektetők miatt feltornászott négyzetméterekárakból le kell adni pár százezer forintot, ha valóban el akarják adni az ingatlant. Könnyen elképzelhető viszont, hogy a stabilnak ígérkező átlagárak mellett a forgalom visszaesése már látványosabb méreteket ölt. Hiába igaz ugyanis az az állítás, hogy a magyar lakáspiacot nem a befektetők, hanem az úgynevezett továbbköltözők uralják, hitel nélkül ők sem mozdulnak, már csak azért sem, mert nem fogják tudni eladni korábbi lakásukat. Ez akkor is bekövetkezhet, ha a lakossági hitelezés nem fagy be teljesen, csak a hitelfeltételek szigorodnak és a finanszírozási arány csökken.
Fennáll annak a kockázata tehát, hogy a lakáspiac is bedugul.
Egyelőre érdemes várni
Befektetési szempontból ezért az ingatlanpiacban gondolkodóknak egyelőre érdemes várniuk pár hónapot, amíg kiderül, merre tart a magyar lakáspiac. Közel sem biztos, hogy ez a legalkalmasabb pillanat a vásárlásra.
Felkészülésként addig is tekintsük át, befektetéseinkkel mire számíthatunk.
Piacra vagy magánszemélyként, vagy jogi értelemben is vállalkozóként léphetünk. Magánszemélyként elsősorban a bérbeadást sújtja magas teher, ugyanis a 25 százalékos forrásadó mellett 14 százalékos egészségügyi hozzájárulást is fizetni kell a bérleti díjból éves szinten 450 ezer forintig, ha egyéb jövedelme után a munkáltató nem fizet egészségbiztosítási járulékot, tehát ha a bérbeadónak nincs semmilyen munkaviszonya. Mindennek tetejében, ha egy ingatlankezelőre bízza az ingatlan vagy ingatlanok mindennapos gondjait, akkor további 10 százalékról (nettó) kell lemondani a bérleti díjból. Magánszemélyként ugyanakkor előny, hogy a vételt követő ötödik év után adómenetes profitot realizálhat a befektető.
A magánszemélyeket érintő terhek elkerüléséhez érdemes vállalkozáson keresztül lakásokat vásárolni, akár több tőkeerős befektetővel közösen. Ennek hátránya elsősorban az illeték, amely a forgalmi érték 10 százaléka (akkor is, ha apportként viszik be a lakást a cégbe). Előnyös ugyanakkor, hogy a bérbeadásnál még választható az áfamentesség. A vállalkozásnak számolnia kell azzal, hogy önmagában a bérbeadás nem túl költségigényes. Egy felújított lakás esetén a költségek nagy részét az előbb is említett kezelési díj viszi el, ez 10 százalék plusz áfa átlagban. Ehhez jön még a közvetítői díj, ami a sikeres szerződéskötés után az éves díj 10-12 százaléka plusz áfa (ez többéves bérleti szerződés esetén is csak egy egyszeri díj).
Hiteles vevőktől fél áron
A költségekkel kapcsolatban fontos megjegyezni, hogy a befektetés teljes futamidejére nem lehet megbízhatóan kalkulálni velük a folyamatosan változó szabályozási környezet miatt. Ez talán nagyobb probléma, mint a terhek mértéke - mondta Csorba Dániel, a Budapest Property Solutions (BPS) vezetője. A BPS közel kétszáz lakást kezel, szinte kizárólag ír tulajdonosok megbízásából. Magyarok egyelőre nem érdeklődnek a BPS-nél nagyobb befektethető összegekkel, azonban külföldről egy újabb befektetési hullám van kialakulóban. Míg korábban az olcsó külföldi hitellel érkező ír alkalmazottak vásároltak egy, kettő vagy akár három lakást, addig most a tőkeerős befektetők érdeklődnek nemcsak Ír-, de Spanyolországból is.
Sok, hitelből vásárló külföldi tulajdonos most annak ellenére dönt az eladás mellett, hogy akár 100-150 ezer forintot is bukik az eredeti vételáron négyzetméterenként, a dráguló hitelekkel ugyanis már nem tudnak lépést tartani az egyébként is csökkenő bérleti díjak. Ezek a lakások ideális célpontok a tőkeerős befektetők számára, akik egyszerre akár tíz lakást is vásárolnak cégük égisze alatt.
Csorba Dániel kiemelte, a mostani piaci környezetben eltűntek a 750 ezer forintos négyzetméterenkénti árak. A szakértő tapasztalatai szerint a készpénzes vevő akár 350 ezer forintért is hozzájuthat egy Váci utcai négyzetméterhez, ezt pedig a magyar befektetők is kihasználhatnák.
Ideális esetben minimum 50 millió forinttal érdemes belevágni az üzletbe cégszerűen és 10-15 évig kell lekötni a pénzt. Konkrét hozamot konkrét lakásra lehet számolni. A hosszabb távú nyereség mértéke vélhetően megfelel majd a tisztességes profitra vágyó befektetők elvárásainak a szakértő szerint. Fontos, hogy egy bérleti piacon járatos szakember segítségét kérje a befektető a lakás kiválasztásánál - tette hozzá Csorba Dániel.
|
|
|
|
